城市更新（Urban Renewal）是指通过改造、修复、功能提升或重建等手段，对城市中老化区域（如旧住宅区、工业遗址、商业衰败区）进行系统性优化，以实现空间重构、产业升级、文化传承和生态改善。其核心目标是：
经济振兴：激活低效土地，引入新产业
民生改善：提升居住品质和公共服务
文化延续：保护历史风貌，避免“千城一面”
可持续性：绿色改造（如海绵城市技术）
政策依据：中国《“十四五”城市更新行动计划》（2021）、住建部《城市更新行动指南》（2023）。
| 类型 | 对象 | 典型案例 |
|---|---|---|
| 老旧小区改造 | 2000年前建成的住宅区 | 北京劲松模式（社会资本参与） |
| 工业遗存活化 | 废弃工厂、仓库 | 上海杨浦滨江（工业锈带变生活秀带） |
| 商业区升级 | 传统商圈、批发市场 | 广州永庆坊（骑楼街区+非遗文创） |
| 城中村改造 | 城乡结合部无序建成区 | 深圳大冲村（华润万象天地） |
| 基础设施更新 | 地下管网、交通枢纽 | 厦门空中自行车道（高架慢行系统） |
城市体检：
评估建筑安全、配套缺口（如北京2023年排查危房4.2万栋）
数字化建模（BIM+CIM平台辅助决策）
公众参与：
上海“梧桐区”更新采纳居民意见保留老洋房
深圳白石洲城中村改造签约率需达95%方可启动
政企合作（PPP）：
广州琶洲村改造（房企负责拆迁，政府配建学校）
回报机制：配建商品房+持有商业物业
轻资产运营：
成都猛追湾（万科改造老旧街区，收取运营分成）
金融工具：
发行REITs（如华夏中国交建REIT融资93亿元）
政策性银行专项贷款（国开行上海城市更新贷款利率3.8%）
产业升级：
北京首钢园（冬奥场馆+元宇宙产业园）
深圳南头古城（城中村改造为设计之都）
15分钟生活圈：
苏州邻里中心（菜场、养老、健身一站式）
绿色技术：
上海西岸光伏幕墙（年发电46万度）
厦门老旧小区加装电梯“共享电梯”模式
数字管理：
杭州“城市大脑”实时监测更新项目进度
微改造：
广州恩宁路“修旧如旧”保留骑楼肌理
采用“绣花功夫”修复历史建筑（成本降低30%）
功能置换：
重庆鹅岭二厂（旧印刷厂变文创园）
上海田子坊
模式：石库门里弄+艺术家工作室+商业
成效：年游客量千万级，租金增长20倍
深圳大冲村改造
模式：整体拆除重建+配建万象天地
成效：村集体年收入从500万增至3亿元
北京菜市口旧改
模式：申请式退租（不强拆）+共生院（新老居民混居）
| 问题 | 解决方案 |
|---|---|
| 拆迁矛盾 | 广州“三旧”改造政策（2/3业主同意即可） |
| 资金缺口 | 南京探索“更新基金”（社会资本占比70%） |
| 文化断层 | 西安小雁塔更新需通过文物局审批 |
低碳更新：住建部要求2025年绿色改造占比超60%
智慧化：数字孪生技术模拟更新效果（如雄安新区）
运营前置：龙湖冠寓在重庆旧改中提前布局长租公寓
总结：城市更新不是简单的“拆旧建新”，而是通过精准规划、多元融资、文化保育、技术赋能，实现城市“有机生长”。据住建部数据，2023年全国开工改造老旧小区5.3万个，直接投资1.2万亿元，带动GDP增长0.8个百分点。